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      物業管理實操案例-5
      類型:服務案例    發布時間:2010/5/22    瀏覽:2307次

      裝修篇

       
      1、私裝水床 造成他人財產損失
      案情介紹:
        王某系北京鐵建公司的一位公務員,他購買的是小區多層住宅二樓203,他按自己的意思買了一張水床,并請安裝公司人員為其進行安裝,在未經物業公司裝修部同意的情況下施工完畢。結果因水床的安裝改變了上下水管道的結構,且水床水流量大增,使五層、六層住戶供水問題嚴重不足。
        管理處對此事很不滿,再三向王某協調處理,王某堅持房子是自己的,產權歸自己所有,室內安裝屬私人權力,至于供水不足問題,他要求管理處作二次加壓或管道改造,管理處對此事再三協調,他均不聽勸告,于是,物業公司向法院上訴。法院經審理認為:王某擅自改變房屋結構、破壞房屋公用設施設備,危及他人生活用水,違反物業公司的有關規定,屬于違法民事行為。
      法院判決:
        1、王某在裁決生效之日起2天內拆除水床,將室內管道恢復原狀。
        2、物業公司在調解事時中做出的一切有效行為費用由王某承擔。
        3、王某對物業公司寫出書面檢查。
      點評:
        這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。
        <1>王某為小區業主,就該遵守國家關于物業管理的法律、法規和規章制度規定的義務,應遵守小區的各項規章,王某裝修改造管道未經物業公司批準私自請人安裝,違反了物業裝修的規定擅自改造上、下水管道,損壞公共設施設備,違反了物業管理的條例理應拆除水床。
        <2>王某只顧自己,不兼顧高層住戶用水問題,破壞了鄰里關系的相互作用,違反《民法通則》中關于"相鄰各方要在生產生活、合理公平的原則下,才能處理給水系統"。
        <3>物業公司在協調此事中,王某一拖再拖,使物業公司的工作難度增加,只得為五、六層住戶提供二次加壓措施,由此產生費用只能作為一項特殊費用,無法列入公攤,法院最后裁決當事人王某承擔合情合理。
       
      2、如何處理住戶家里跑水的問題
       
      案情介紹:
        某小區的物管公司按照制定的維修維護計劃,對區內所有的污水管網進行了檢查和疏通,一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天,由于樓上某業主家進行裝修,施工人員違反物業裝修管理規定,擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏,經排水管道流至該樓主管彎頭處,堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出,便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。
        管理處發現跑水后,馬上通知李先生,由于李先生當時不在家中,電話聯系兩小時后,李先生與物管公司人員一同現場檢查,發現部分木地板已被水淹。搞清故障點后,物管人員立即消除了堵塞現象。
      李先生認為物管公司未盡到管理職責,遂向物業公司提出索賠要求。
      點評:
        李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水,而下水道被堵塞的原因是其他業主亂倒裝修廢棄物。在這兩個環節當中,物業公司是否很好地履行了管理職責。
        該小區的《物業管理公約》規定,物管公司負責小區的管理及房屋和公共配套設施的維護、養護。實際的工作中,每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以,物管公司完全盡到了設備、設施日常維護的職責。同時,該小區《物業管理公約》還規定,業主裝修必須先向物管公司申報,領取裝修許可證,并嚴格遵守小區房屋裝修管理規定。
        物管公司按照規定與該家裝修業主及施工隊伍簽訂了裝修協議書,并要求其交納了裝修押金,告知其應遵守的規定,并派人員至裝修現場巡視。
        裝修工人是在逃避物管公司監管的情況下,偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經超出了物管公司的管理范圍及力量以外,物管公司不可能察覺。所以在這個問題上,物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應承擔任何賠償義務。
        根據相關的法律以及建設部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規定,這次事件是由于裝修人員違規操作而造成的,應負完全責任。
      物業管理費只是一種服務費、公共設施設備的維修養護費,而不是保證或成保險費。如果隨意要求物業管理公司承擔無端責任,物業管理企業的責、權、利就難以協調。
      業主受到損失時,應當合法、合理的去解決,不能一味要求物業公司負責。否則這種行為損害物業公司的合法權益,實際上也損害了全體業主的合法權益。
       
      3、業主不統一裝玻璃怎么辦
      案情介紹:
        劉元是小區內的一位業主,有一次她在媒介中發現一種玻璃可以增加室內光線,且隨外部溫度變化能夠調節室內溫度。于是她幾經周折買了此種玻璃,未經物業公司同意,拆除原有玻璃,將新買玻璃安裝上去,結果因玻璃顏色與整個小區玻璃色彩反差很大,嚴重影響小區整體統一的布局,就此管理處向劉元提出異議。
      劉元自有道理,產權是我自己的,我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色,拒不拆換。之后管理處多次協調、回訪,本著"著重調解"的原則向劉宣傳了《民法通則》,《業主公約》、《管理條例》等,最后劉元意識轉換,拆除了有色玻璃。
      點評:
        1、業主裝修應遵守小區內的裝修規定,填寫裝修申請表,并經物業公司批準后方可進行裝修,劉元未經物業公司同意,擅自裝修本身就與《業主公約》相抵觸。
        2、《民法通則》規定:個人利益與集體利益發生沖突時,應放棄個人利益,保持集體利益,劉元的有色玻璃與小區整體統一形成反差,如若任其作為,其它業主也效仿所為,小區的統一,整潔將被破壞。
        3、人與人之間需要溝通,只要我們管理人員把管理工作做到家,動之以情,曉之以理,相信會取得業主的理解和支持。
      4、裝修違規造成業主受傷產生糾紛
      案情介紹:
        狹窄的能道,陡陗的扶梯,悶熱的空氣,加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇,一手提著飯鍋下樓燒午飯,嘴里嘮叨著:"大熱天修什么房子,越熱越是扎鬧猛。"正說著走著,突然在二樓通道處她右腳踏透樓板,懸掛在半空中,動彈不得,頓時引起全幢居民議論紛紛。有人說:房管所修房拆除未設防護措施,造成葉老太傷害,應承擔全部責任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民要小心通行,老太跌傷是自己大意,責任自負。究竟誰應承擔責任呢?
        某區房屋糾紛仲裁委員會受理此案后查明:惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公房,二樓能道處板因年久失修,損壞嚴重,房管所接居民報修后正派修理。因二樓樓道狹小,房管所拆除舊樓板后,即派一名女工看護,并再三告誡居民留意。事發時,維修人員都外出吃飯,看護女工因難忍炎熱,在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧此時葉老太下樓行經此處,未注意腳下"機關",一腳踏空造成傷害。經向診治醫院查核,葉老太實際支付醫療費、護工費共計850元。仲裁委員會在調解無法達成一致的情況下,裁決由房管所承擔損害賠償的主要責任,一次性賠償葉老太太醫療,護工、營養等費用820元。
      審理與評析:
        這個案例涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法律責任問題。
      根據 《上海城鎮公有房屋管理條例實施細則》第52條規定,房管所在房屋修理中的"施工現場應設置安全標志"。
        本案中房管所雖事先提醒居民注意,并派人看護現場,但看護女工離開時未設置安全標志,防范措施不嚴,以致造成葉老太傷害,應負損害賠償的主要責任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意,亦應承擔相應責任。
      據此,仲裁委員會根據《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第144條、第145條規定,確認房管所未盡防范職責,"侵害公民身體造成傷害,應當賠償醫療"及護理費用,同時充分考慮雙方在本案中應承擔的責任,做出了以上裁決,是恰當的。
       
      5、相鄰業主因通風問題產生糾紛怎么辦
      案情介紹:
        原告王某住在西城區一個臨街巷內,住房是一磚木結構的平房,于王某相鄰的劉某因為要開一家粵菜飯館,他便安裝了一個大型油煙機,其排煙口設置在自己的房頂上。王某的住房一側窗戶恰好與劉某安裝空調冷氣機的墻體相鄰,兩者相距約有1米,中間形成一條窄道,雖不走人,但一直是王某家一層住房主要的通風通道。
        劉某的粵菜飯館正式營業后,王某發現二層房間里總有股油煙味 ,且一旦開戶通風,油煙味更大。查找原因,王某發現原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近,只要油煙機一開,就會有油煙竄進王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題,劉某置之不理。不得已,王某只好向法院起訴,要求劉某改建油煙機的排放口,賠償精神損失人民幣500元。
      審理:
        某區人民法院受理此案后先主持雙方進行調解但因雙方分歧較大,調解無效,人民法院判決如下:
        被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構成對原告王某合法權的損害。根據《中華人民共和國國民法通則》第十八條的規定: "不動產的相鄰各方,應當按照有利生產,方便生活、團結互助公平合理的精神,正當確處理通風、通行等方面的相鄰關系。給相鄰各方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失",法院要求被告劉某,停止使用粵菜飯館的空調器、排油煙機,直到進行相應處理、不影響原告通風為止。
        判決宣告后,雙方當事人都表示服從該判決。
      分析:
        本案涉及到相鄰關系中的幾個方面的不同問題。相鄰關系,從權利的角度可稱為相鄰權。所謂相鄰權,是指兩個或兩以上的不動產所有人或占有人、使用人、收益人,因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產行使所有權或占有、使用、收益時,享有的要求對方給予必要便利的權利。
        正確的處理相鄰關系,必須遵守《民法通則》第八十三條規定的"有利生產、方便生活、省事、團結互助、公平合理"的原則。這些原則,既是相鄰各方正確行使相鄰權、妥善處理相鄰關系的原則,同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。
        本案中主要涉及相鄰 關系的下列幾個方面:
        1、相鄰通風
        相鄰通風權是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內與室外空氣的流通和正常開關窗戶進行室內外空氣交換的權利。在實踐中,相鄰一方的下列行為應視為是對他方通風權的侵犯:
        1)因相鄰一方建造房屋或其他設施時未與相鄰他方的窗戶保證適當距離、相距太近而使相鄰他方室內空氣通風不暢;或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風的。
        2)因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前,阻礙相鄰他方室內空氣流通的。
        3)因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶,如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所,設置畜欄或在他方窗下推放垃圾等;或相鄰一方不斷制造異味,排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體,致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的行為超過國家規定標準,則可按環保問題引起的相鄰關系糾紛處理,如不夠國家規標準的相鄰一方的不良行為,可按侵犯相鄰 他方通風權來處理。
        3、相鄰關系的相鄰環保關系
        相鄰環保關系中的相鄰雙方因環境問題發生的權利、義務關系,即相鄰一方在自已疆界內經營工業或行使其他權利時,對另一方負有的,可請求其采取必要的防止污染周圍環境、危害人身、財產安全的義務和另一方對其疆界外的人享有的,可請求采取必要的防止污染環境措施的權利的關系。通常業主、住戶個人因相鄰而發生的糾紛,主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發的臭氣引起的,我國對于相鄰環保關系沒有具體規定,但在《民法通則》中有對于環境保護問題民事責任的規定。
      點評:
      物業管理公司在處理相鄰關系時只有相協調、調解的義務和責任,物業管理協調、調解不成的,應該由當事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。
       
      6、業主違規裝防盜網 物業公司如何應對
      案情介紹:
        城市花園65#1B業主正在做裝修,其它部位裝修后提出安裝防盜網包括陽臺部分。管理員接到通知后立即到達現場,將防盜網擋在小區之外,并向業主說小區不許安裝防盜網的情況。但業主態度非常強硬,質問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網,如果失盜怎么辦?
        管理員從三方面向業主作了解釋:
        1、安裝防盜網,給人的感覺像在籠子里居住一樣,既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。
        2、按照國家有關消防規定是不允許安裝任何防盜網,如果室內萬一失火安裝防盜網后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。
        3、本小區是一個智能化小區每家每戶都有智能安防系統,并且小區24小時不間斷巡邏,沒有必要安裝防盜網。如真想安裝防盜網,只能根據小區的規定要求安裝在室內,業主同意。
      點評:
        安裝防盜網的事情圍繞著城市花園管理處的《業主手冊》、《業主公約》和《前期物業管理服務協議》的要求,大部業主是會遵守小區的規定。
      業主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修,管理處人員應該動之于情曉之以理,講明厲害關系并給業主提出合適的建議,業主是會接受的,且不會造成業主與管理處之間的矛盾,達到兩全其美的效果。
       
      7、廁所裝修引發糾紛
      案情介紹:
        楊女士與李民都是順義區的居民,而且是樓上樓下的鄰居,楊女士住在樓下,20多年來,一直相安無事。1999年12月,李民對自己的住房進行裝修,廁所地面和廁所墻面均用面磚進行了裝修。此時,樓下的楊女士家正好無人居住。
        2000年12月,楊女士的公婆搬到楊女士家居住。2001年4月,楊女士家的廁所頂部自上而下開始出現漏水現象,她找到了李民,并通知其使用廁所要注意,要求其查明原因,進行修繕。然而,李民沒有理睬。為此,雙方產生矛盾。
        后來,楊女士家廁所頂部漏水更加嚴重,墻體表皮因漏水而脫落,不僅影響使用,也給其造成了損失。為此,楊女士到法院起訴,要求李民停止侵害、立即維修,并賠償損失500元。
        被告不承認自己有過錯
        被告李民不承認自己有過錯,他認為楊女士所說的漏水不確切,因為從他的廁所看不出漏水。修繕隊也來看過,也只是從表面上判斷。
        因此,他不同意楊女士的訴訟請求。
      點評:
        權利人在對房屋行使使用權時要充分保護相鄰方的合法權益。對他人的權益構成侵害的,應當停止侵害。原告與被告相鄰達20年之久,相安無事。而被告對房屋及廁所裝修后,原告廁所內出現嚴重漏水,直接侵害了原告的權益。被告現以自己裝修完畢,不得破壞裝修地面為由,拒絕技術人員的檢查維修,違反法律規定。
        根據《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規定,于近日做出判決:
        技術人員進入李民室內對其廁所進行檢查維修,李民必須提供方便;需要破壞廁所的裝修地面時,李民不得阻攔;如需更換添置部件及材料,又需用戶自費時由李民按票據面額負擔;李民拒付時,由楊女士墊付,然后,楊女士向李民直接追償,李民以外的其他人不得干涉。
        裝修時要注意防水層
      如今,人們的生活條件好了,也希望住得更舒適,因此,把房子裝修得好一點成為人們的追求,但是裝修房子千萬注意別影響鄰里,特別是樓下的鄰居。尤其是廚房、廁所的裝修,廚房、廁所在建筑時已經過了特殊的防水設施處理,如果破壞了它的結構,很可能就會漏水,所以,在裝修房時千萬要小心,以免破壞了鄰里的安寧。
       
      8、污水管道返水怎么辦
      案情介紹:
        去年秋天的一個上午,3#樓某室業主給物業管理分公司打來電話,說發現廚房和洗手間的地漏返水,污水已淹沒大廳的部分木地板,要求即刻處理。
        幾分種后,維修工即帶著工具趕到現場,但此時污水已經退去。隨后,清潔工也聞訊趕來了,并根據業主的要求迅速將廚房內物品搬出進行了保潔。然后,主管及時安排有關人員盡快更換木地板和櫥柜,同時協調責任方與業主就賠償問題達成共識(三項措施,一氣呵成,這樣積極主動地解決問題,業主心中自然就少了怨氣)。業主對物業公司的處理表示滿意。
      案情分析:
        問題解決了,但污水管返水因何而起呢?物業管理公司及時組織有關人員進行檢查分析,最后認定是該樓剛剛入伙,污水管的管道內殘留建筑垃圾,平時排水量少時污水尚無大恙,用水高峰期時則排水不暢。
        為了防止類似問題的再次發生,他們馬上協調和督促有關方面對全樓的排污管道進行了一次全面的疏通,從管道中清除了不少水泥塊、編織袋等異物,進而徹底消除了管道返水的隱患。
      點評:
        聰明的人不是不犯錯誤,而 是不重復犯同類錯誤。其之所以聰明,就在于出了問題善于舉一反三,能夠從中汲取經驗教訓,避免再蹈覆轍。
       
      9、業主執意亂裝空調怎么辦
      案情介紹:
        一天中午,護衛班班長匆忙來到楓丹舍物業管理分公司辦公室,告訴主管人員:"1-2-301 的業主不想按指定位置安裝空調要將北側空調孔打在窗戶上方。"主管正在處理一項事務,便安排護衛班班長馬上返回,先讓空調公司的工作人員停止打孔。
        主管人員隨后趕到,一進門還沒開腔,業主就開始不停地說著自己的理由。他認為物業公司規定的位置太不合理,強烈要求將空調孔打在窗戶上方,并且明確表示:"我今天就要在這里打孔,看你們會把我怎么樣?"此時,空調公司的人員還不停地在一旁說著風涼話,更助長了業主的不滿情緒。
      說服方法:
        盡管主管滿肚子是火,但還是耐心解釋。說明"物業公司要求在指定位置安裝空調、管線不能外露,是為了保證小區的外觀統一美觀",強調"如果我們也像有些小區那樣各行其是安空調,那咱們的小區的外立面就會雜亂不堪入目",提醒"這里畢竟是您的家園,您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。"聽完主管這番入情入理的話,雖說業主還是沒有決定按規定去做,但不再硬性堅持。
        主管見時機基本成熟,便悄悄將空調公司的人叫到一邊,告誡說:"你們應當知道中海物業的管理規定,如果執意違規行事,可要考慮今后如何在我們的轄區內做生意。"這一說,空調公司人員馬上聲明要按照物業公司規定打孔,并表示一定配合物業公司說服業主。最終,業主同意按規定位置打空調孔。
      點評:
      物業管理牽涉到方方面面,使許多微不足道的小事復雜化了,但正因為如此,又使我們能夠借助方方面面的力量來促成復雜化問題的解決。這就給物業管理人員出了一個題目,即:如何巧妙地借人之力,成我之事。
       
      10、相鄰兩家因采光權而產生糾紛
      案情介紹:
        甲在某市區向中胡同9號院有私房9間。乙系甲的同院鄰居,在該院也有私房2間。從1996年起,乙租住甲北房最西2間,并從西起第一間門前向南1.10米處自建一個8平方米廚房。當時雙方均無異議。
      1991年5月,乙退還甲的兩間私房,搬至一居民小區居住。乙在該院內的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住,原自建小廚房也由丙繼續使用。乙搬出后,甲即要求乙、丙拆自建廚房,以免影響房屋的通風采光,雙方爭執不一。
      1991年6月,甲以乙、丙為告訴到區法院,要求乙、丙拆除自建房,排除妨礙。乙、丙以自建房仍需繼續使用為由,拒絕拆除。區法院經過審理,判決被告乙、丙在判決生效一個月內將其在向中胡同9號院內的自建房拆除。
      點評:
        本案涉及的是相鄰關系中通風、采光問題,解決問題的關鍵是能否任定乙的自建房對甲房屋的通風、采光構成妨礙,同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原則。
        1、從乙自建房的位置看,距甲北房西側的2間房由已租住,甲在當時并無異議。甲現收回原出租房屋后,乙的自建房對甲來說已經構成了通風、采光方面的妨礙,根據《民法通則》第83條規定的處理相鄰關系的糾紛原則:即有利于發展生產、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團結互助。甲要求排除妨礙的要求是正當的。
        2、根據河南省《住宅室內裝飾裝修的管理辦法》規定:不能搭建影響他人通風、采光、有礙觀瞻的建筑物。因些,人民法院根據雙方的實際情況,判乙、丙將自建房拆除一部分,即保證了甲房屋的通風、采光,又兼顧了乙的女兒丙的生活,是完全正確的。
      3、從本案的實際情況來看,乙的自建房從1996年開始,已使用20余年,歸丙繼續使用后,丙在向中胡同9號院內又無其他廚房,一旦拆除,勢必又給丙家正常生活造成影響。法院根據雙方的實際困難和需要,酌情判令乙、丙將自建廚房拆除一部分是正確的,合情、合理、合法。
       
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